HAUSVERKAUF

Fragen und Probleme

Wir versuchen Ihnen einige Fragen zu häufig auftauchenden Problemen beim privaten Hausverkauf in einer groben Übersicht zu beantworten. Fordern Sie einfach kostenlos und unverbindlich eine Beratung zum Verkauf Ihrer Immobilie an.

PROVISIONSFREIER VERKAUF UND KOSTENLOSE WERTERMITTLUNG FÜR VERKÄUFER

Telefon 033458 - 644 270

Kosten für den Verkäufer

Die Frage der Fragen: Welche Kosten kommen beim Verkauf Ihres Objektes auf Sie zu ?

MAKLER:
Die Kosten des Maklers trägt, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart, der Käufer. Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf von Immobilien sondern nur für private Wohnungsvermietungen!

ENERGIEAUSWEIS:
Die Kosten für den vorgeschriebenen Energieausweis trägt der Verkäufer.

NOTAR:
Die Kosten für den Notar trägt, üblicherweise, der Käufer.

GRUNDBUCH:
Die Kosten für etwaige Löschungen aus dem Grundbuch trägt der Verkäufer.

Wertermittlung

Bei der Bewertung (Ermittlung des Verkehrswertes nach §194 BauGB) von Immobilien unterscheidet man im Wesentlichen folgende Verfahren in Abhängigkeit von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung:

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Das Vergleichswertverfahren findet seine Anwendung vorwiegend bei (selbstgenutzten) Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen.
Die hierfür erforderlichen Vergleichswerte (Marktanpassungsfaktoren) werden unter anderem durch die Gutachterausschüsse ermittelt.
Es ist das einzig geeignete Verfahren für eine marktgerechte Bewertung oben genannter Immobilien.

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN
Das Ertragswertverfahren wird, unter anderem, bei gewerblich oder gemischt genutzten Objekten und bei Mehrfamilienhäusern (Zinshäusern) angewandt. Es basiert auf der Grundlage von tatsächlich erzielten (Miet)-einnahmen. (Es steckt mehr dahinter als ein Vielfaches von Jahresnettokaltmieten!)

DAS SACHWERTVERFAHREN
Das Sachwertverfahren ist das am meisten überschätze Verfahren bei der Ermittlung des Verkehrswertes (Verkaufspreises). Es wird hauptsächlich bei bebauten Grundstücken angewandt, bei denen sich keine Vergleichswerte heranziehen lassen, es ist also ein Ersatz- oder Auffangsverfahren für schwer einschätzbare Objekte.
So ist es zur Ermittlung eines Verkaufspreises von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht oder nur sehr bedingt geeignet.

Mit mehr als zweitausend Bewertungen, die wir in den vergangenen 23 Jahren durchgeführt haben hat sich ein unersetzbarer Erfahrungsschatz aufgebaut.
Wir können deshalb sicher und marktgerecht einen Verkaufspreis für ihr Haus ermitteln.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte werden durch die Gutachterausschüsse ermittelt. Dies geschieht durch die Auswertung der Kaufpreise unbebauter Grundstücke aus der Vergangenheit möglichst aus dem vorangegangenen Jahr.

Wenn genug Verkaufsfälle zur Auswertung vorliegen werden aus ihnen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise berechnet. Ist dies nicht der Fall werden die Werte aus den vergangenen Jahren übernommen.

Die maximal sinnvolle Größe, auf die sich Bodenrichtwerte (für ein Baugrundstück) beziehen sollten, beträgt 1.000 m². Das heißt: darüber hinausgehende Flächen werden als hausnahes Gartenland oder entsprechend der jeweiligen Nutzungsart bewertet.

Weicht ein Grundstück, zum Beispiel wegen seiner Lage oder Bebaubarkeit vom Durchschnitt ab, sind entsprechende Zu- oder Abschläge zu machen.

Der Bodenrichtwert spiegelt das Marktgeschehen der Vergangenheit wieder. Er kann und soll nicht bestimmen, welchen Preis ein Grundstück morgen erzielt. Dieses wird, wie überall, durch Angebot und Nachfrage passieren!

Verkaufsunterlagen

Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf Ihres Hauses

• einen Grundbuchauszug
• eine Flurkarte
• einen Grundriss (vom Haus)
• eine Gebäudeversicherung
• einen Energieausweis

Folgende Unterlagen benötigen Sie nur im Bedarfsfall:

• einen Erbschein
• Löschungsbewilligung der Bank (siehe Kredite)

Kreditablösung

KREDITABLÖSUNG – (sofern Ihr Objekt nach belastet ist)

Sofern Sie noch laufende Kredite haben gibt es folgende Möglichkeiten:

ABLÖSUNG
Eine Ablösung noch offener Kredite erfolgt in der Regel durch eine Verrechnung mit dem Kaufpreis. Das erfolgt nach Zahlung des Kaufpreises und wird durch den Notar veranlasst.
Nachteil: Bei der Ablösung eines zinsgebundenen Kredites fällt in der Regel eine nicht erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung an!

PFANDWECHSEL
Bei dem eventuellen Erwerb eines neues Objektes kann der Kredit vom alten Objekt auf das neue übertragen werden.
Vorteil: Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an!

KREDITÜBERNAHME
Die Kreditübernahme durch den Käufer funktioniert aus verschiedenen Gründen in der Praxis nicht.
Vorteil: fiktiv!

Käufer-Finanzierung

Wenn ein Interessent Ihr Haus kaufen möchte fangen für die meisten die Schwierigkeiten erst an.
Die Beschaffung der Finanzierung!
Die Beschaffung einer Finanzierung ist für den Laien nicht so einfach wie es scheint.
Welche Bank finanziert Rentner?
Welche Bank finanziert bei befristeten Arbeitsverträgen? (befriste Verträge nehmen stark zu)
Welche Bank finanziert hundert Prozent des Kaufpreises oder mehr?
Welche Bank finanziert auch im Umland (z.B. von Berlin)?
Wie oft haben wir schon gehört: ” die Finanzierung ist kein Problem, wir haben einen guten Draht zu unserer Hausbank/wir haben schon mit unserer Hausbank gesprochen” und was dann nicht zustande kam, war eine Finanzierung.

DER NOTAR PRÜFT NICHT DIE ZAHLUNGSFÄHIGKEIT DES KÄUFERS!

Kaufvertrag

Was beinhaltet ein Kaufvertrag?

Zu den wesentlichen Punkten in einem Kaufvertrag gehören in Kürze:

1. Die Vertragsparteien (wer kauft von wem)

2. Der Vertragsgegenstand (was wird gekauft)

3. Der Kaufpreis (Kaufpreishöhe, Zahlungsfristen, Voraussetzungen)

4. Die Termine (was wird wann und unter welchen Voraussetzungen     übergeben)

5. Die Gewährleistung (bei Bestandimmobilien i.d.R. ausgeschlossen)

Maklerleistungen

Zu den Leistungen eines kompetenten Maklers gehören unter anderem:

• eine ordentliche Verkaufsberatung
• eine marktgerechte Bewertung
• eine professionelle Fotodokumentation
• eine professionelle Präsentation
• eine Veröffentlichung in den einschlägigen Medien
• das Angebot an vorhandene Interessenten zu versenden
• das Angebot an Interessenten für ähnliche Objekte zu versenden
• die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen
• die Durchführung von Besichtigungen Ihres Objektes im Beisein des Maklers
• die Beschaffung einer Finanzierung für den Käufer
• die Kaufvertragsvorbereitung mit dem Notar und den Vertragsparteien
• die Begleitung der Beteiligten zum Notar
• eine Objektübergabe mit der Ablesung von Zählerständen usw.

Kontakt

Niederfinower Straße 9, 16248 Hohenfinow

33458 644 270

pueschel@haus-verkauf.info

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